Kentsel Dönüşüm Nedir? 2026 Güncel Rehber: 6306 Sayılı Kanun, Riskli Yapı Tespiti ve Tüm Süreç

Türkiye'nin deprem kuşağında yer alması, kentsel dönüşümü yalnızca bir imar politikası olmaktan çıkararak hayati bir güvenlik meselesi haline getirmiştir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların tespit edilmesi, tahliye edilmesi, yıkılması ve yeniden inşa edilmesi süreçlerinin hukuki çerçevesini belirleyen temel düzenlemedir. 2026 yılında yürürlüğe giren yönetmelik değişiklikleri ile karar alma süreçleri, arsa payı satışı ve tebligat usulleri köklü biçimde yenilenmiştir. Bu rehberde; kentsel dönüşüm kavramını, 6306 sayılı Kanun'un güncel hükümlerini, riskli yapı tespitinden yıkıma, kira yardımından vergi muafiyetlerine kadar tüm aşamaları detaylı olarak ele alıyoruz.

1. Kentsel Dönüşüm Kavramı ve Hukuki Niteliği

Kentsel dönüşüm, deprem ve doğal afet riski taşıyan yapıların ve alanların modern şehircilik ilkelerine uygun biçimde yeniden düzenlenmesi sürecidir. Hukuki açıdan kentsel dönüşüm, mülkiyet hakkına getirilen anayasal sınırlamalardan birini oluşturur. Anayasa md. 35 mülkiyet hakkını güvence altına alırken, Anayasa md. 46 kamu yararı gerekçesiyle kamulaştırmaya izin vermektedir. Kentsel dönüşüm ise kamulaştırmadan farklı olarak mülkiyet hakkının sona erdirilmesini değil, yapının güvenli hale getirilmesini hedefler.

Türkiye'de kentsel dönüşümün ana yasal dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'dur. 31 Mayıs 2012 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren bu kanun, riskli yapıların ve alanların tespiti, tahliyesi, yıkımı ve dönüştürülmesi süreçlerini düzenlemektedir.

Mülkiyet hakkının sınırlandırılması bağlamında Anayasa Mahkemesi, kamu yararı ile bireysel mülkiyet hakkı arasında makul bir denge kurulması gerektiğini vurgulamaktadır. Nitekim Anayasa md. 13 uyarınca temel hak ve özgürlüklerin sınırlandırılması ancak kanunla ve ölçülülük ilkesine uygun olarak yapılabilir. 6306 sayılı Kanun bu anayasal çerçevede can ve mal güvenliğinin korunması amacıyla mülkiyet hakkına müdahale etmektedir.

2. 6306 Sayılı Kanun'un Temel Kavramları

6306 sayılı Kanun üç temel kavram üzerine inşa edilmiştir:

Riskli Yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır (6306 sayılı Kanun md. 2/1-d).

Riskli Alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır (6306 sayılı Kanun md. 2/1-ç). Bu yetki, 2018 öncesinde Bakanlar Kurulu'na ait iken, 700 sayılı KHK ile Cumhurbaşkanlığı'na devredilmiştir.

Rezerv Yapı Alanı: Kanun kapsamındaki uygulamaların gerçekleştirileceği, Bakanlıkça belirlenen alanlardır (6306 sayılı Kanun md. 2/1-c). Bu alanlar, riskli yapı maliklerinin taşınacağı yeni konut projelerinin inşa edileceği bölgeleri ifade eder.

3. Riskli Yapı Tespiti Süreci

Kentsel dönüşüm sürecinin ilk ve en kritik adımı riskli yapı tespitidir. Bu tespit, Bakanlıkça lisans verilen kuruluşlar veya kamu kurumları tarafından yapılır.

Tespit başvurusu yapabilecek kişiler:

• Yapı malikleri veya kanuni temsilcileri
• Bakanlık veya İdare (belediyeler) resen tespit yaptırabilir

Tespit süreci şu aşamalardan oluşur:

Birinci aşamada, lisanslı kuruluş binada inceleme yapar; taşıyıcı sistem elemanlarından numune alır, zemin etüdü ve yapısal analiz gerçekleştirir. İkinci aşamada, elde edilen veriler ışığında yapının depreme dayanıklılığı değerlendirilir. Üçüncü aşamada, riskli yapı tespit raporu hazırlanır ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na (eski adıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü) gönderilir.

2026 yönetmelik değişikliği ile gelen yenilik: Riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılacak, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılacak ve muhtarlıklarda 15 gün süreyle ilan edilecektir. Artık her bir malike ayrı ayrı tebligat yapılması zorunluluğu kaldırılmıştır. 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliği ile EK-6 Riskli Yapı Tebligat Tutanağı formu güncellenmiş ve tebligat usulü standartlaştırılmıştır.

Riskli Yapı Tespit Ücreti

Riskli yapı tespitinin masrafları başvuruyu yapan malike aittir. Tespit ücretleri, yapının brüt metrekaresine göre Bakanlıkça belirlenen birim fiyat listesine uygun olarak hesaplanır. 2025-2026 döneminde ortalama bir apartman (1.000-1.500 m²) için tespit ücreti 30.000 TL ile 95.000 TL arasında değişmektedir. Lisanslı firmalar Bakanlıkça belirlenen taban fiyatların altında ücret talep edemez. Birden fazla lisanslı kuruluştan teklif alınması, maliklerin lehine olacaktır.

4. Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve İptal Davası

Riskli yapı tespitine itiraz hakkı yalnızca mülkiyet hakkı sahiplerine aittir. Kiracılar, intifa hakkı sahipleri ve diğer sınırlı ayni hak sahipleri doğrudan itiraz edemez.

İtiraz süreci iki aşamalıdır:

a) İdari itiraz: Tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde İl Müdürlüğü'ne itiraz dilekçesi verilir. İtiraz, teknik heyetler tarafından incelenir ve karara bağlanır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; süresinde yapılmayan itirazlar reddedilir. 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliği ile itirazın yöneltileceği merci ve teknik heyetin inceleme kapsamı daha açık biçimde düzenlenmiştir.

b) Yargısal başvuru (İptal davası): İtiraz üzerine verilen ret kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde iptal davası açılabilir (6306 sayılı Kanun md. 6/9). Dava açılması, yıkım sürecini durdurmaz; ancak mahkemeden ayrıca yürütmenin durdurulması kararı talep edilebilir.

Tapu kaydına şerh: Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra ilgili tapu müdürlüğüne bildirim yapılır ve taşınmazın tapu kaydına "6306 sayılı Kanun kapsamında" şerhi işlenir. Yıkım sonrasında arsa vasfına dönüşen taşınmazın tapu kaydında da bu şerh muhafaza edilir ve parseldeki tüm işlemler 6306 sayılı Kanun hükümlerine tabi olmaya devam eder.

Örnek: İstanbul Beyoğlu'nda bir apartmanın riskli yapı tespiti 1 Şubat 2026'da maliklere tebliğ edilmişse, idari itiraz için son tarih 16 Şubat 2026'dır. İtirazın reddi 1 Mart 2026'da tebliğ edilmişse, iptal davası için son tarih 31 Mart 2026'dır.

5. Tahliye ve Yıkım Süreci

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra (itiraz edilmemişse veya itiraz reddedilmişse), tahliye ve yıkım süreci başlar.

Tahliye süresi: Maliklere ve kiracılara yapının tahliyesi için 90 günü geçmemek üzere süre verilir (6306 sayılı Kanun md. 5/1). Bu süre zarfında taşınmazın tahliye edilmesi ve yıkıma hazır hale getirilmesi gerekir.

Yıkım aşaması: Tahliye süresi sona erdikten sonra riskli yapının yıkımı, yapı maliklerince gerçekleştirilir. Malikler yıkımı gerçekleştirmezse, İdare (belediye veya il özel idaresi) tarafından yıktırılır ve masraflar maliklerden tahsil edilir. Yıkım masrafları taşınmaz üzerinde ipotek olarak tescil ettirilebilir.

Kolluk kuvvetleri desteği: 2023 yılında yapılan değişiklik ile tahliye konusunda kolluk kuvvetlerine yetki verilmiştir. Malikler veya kiracılar süresi içinde tahliye gerçekleştirmezse, İdarenin talebi üzerine mülki amirlik kolluk kuvvetleri marifetiyle zorla tahliye işlemi yaptırabilir.

Elektrik, su ve doğal gaz bağlantıları: Riskli yapı tespiti kesinleşen binaların elektrik, su ve doğal gaz bağlantıları, tahliye süresinin bitiminde ilgili kuruluşlarca kesilir.

6. Maliklerin Karar Alma Süreci: 2026'daki Köklü Değişiklik

Kentsel dönüşümün en tartışmalı konularından biri, maliklerin yeniden yapım kararını nasıl alacağıdır. 2026 yılında bu alanda köklü bir değişiklik yapılmıştır.

Önceki düzenleme: Riskli yapı yıkıldıktan sonra, maliklerin en az 2/3 arsa payı çoğunluğu ile karar alması gerekiyordu.

4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliği ile gelen yenilikler:

• Karar oranı arsa payı çoğunluğuna (salt çoğunluk — %50+1) indirilmiştir.
• Yapı yıkılmadan karar alınabilmesi mümkün hale gelmiştir. Riskli olduğu tespit edilen yapıların bulunduğu parsellerde, yapı henüz yıkılmadan tevhid, ifraz, terk, ihdas, tescil, yeniden yapım, payların satışı ve değerlemesi gibi kritik kararlar alınabilir.
• Karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç bedelden az olmamak kaydıyla açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satılabilir.

Toplantı usulü: Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra maliklerden en az birinin talebi üzerine tüm malikler toplantıya davet edilir. Bu davet, EK-12 formu ile yapılarak ilgili muhtarlıkta veya bina girişinde 15 gün süreyle ilan edilir ya da noter aracılığıyla bildirilir. Toplantıda alınan kararlar, katılanların arsa payı çoğunluğuyla değil, tüm maliklerin arsa payı salt çoğunluğuyla geçerli olur.

Karara katılmayan malike yapılan bildirim süreci: Alınan karara katılmayan veya anlaşma şartlarını kabul etmeyen maliklere teklifler; elektronik tebligat, noter veya ilan yoluyla bildirilir. Bildirimi takip eden 15 gün içinde teklifi kabul etmeyenlerin arsa payları satışa çıkarılır.

7. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Müteahhit İlişkisi

Kentsel dönüşüm sürecinde malikler çoğunlukla bir müteahhit (yüklenici) firma ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayarak yeni binayı yaptırır. Bu sözleşme, kentsel dönüşümün pratikte en kritik aşamasıdır.

Sözleşmenin hukuki niteliği: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, hem özel hukuk hem de kamu hukuku boyutu olan karma nitelikli bir sözleşmedir. Malikler arsa paylarının bir kısmını müteahhide devretmeyi, müteahhit ise binayı sözleşmede belirlenen şartlarda inşa ederek teslim etmeyi taahhüt eder.

Şekil şartı: Arsa payı devri içeren bu sözleşmeler, TBK md. 237, TMK md. 706, Noterlik Kanunu md. 60 ve Tapu Kanunu md. 26 gereğince tapu müdürlüğünde veya noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Bu şekil şartına uyulmaması sözleşmeyi geçersiz kılar.

Sözleşmede dikkat edilmesi gereken hususlar:

• Teslim süresi: İnşaatın tamamlanma ve teslim tarihi açıkça belirlenmelidir. Gecikme halinde uygulanacak cezai şart (günlük/aylık tazminat) mutlaka sözleşmede yer almalıdır.
• Paylaşım oranı: Maliklere ve müteahhide düşecek bağımsız bölümlerin listesi, metrekareleri ve konumları sözleşmede tek tek belirtilmelidir.
• Teknik şartname: Kullanılacak malzeme kalitesi, ısı yalıtım standartları, ortak alan düzenlemesi gibi teknik detaylar ayrıntılı şekilde düzenlenmelidir.
• Vekaletname: Müteahhidin belediye, tapu, vergi dairesi ve diğer kamu kurumları nezdinde malikler adına işlem yapabilmesi için vekaletname verilmesi gerekir. Vekaletname kapsamı dikkatle sınırlandırılmalıdır.
• Teminat: Müteahhidin taahhütlerini yerine getirememesi ihtimaline karşı banka teminat mektubu veya arsa paylarının kademeli devri gibi güvenceler sağlanmalıdır.

Sözleşmenin feshi: Müteahhidin temerrüde düşmesi, inşaatı süresinde tamamlamaması veya teknik şartnameye uymaması halinde, malikler arsa payı çoğunluğu ile sözleşmeyi feshedebilir. Fesih halinde müteahhide devredilen arsa paylarının iadesi ve tazminat talepleri gündeme gelir.

8. Kira Yardımı ve Taşınma Desteği

6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespiti kesinleşen binalarda yaşayan hak sahiplerine, tahliye sürecinde mali destek sağlanmaktadır.

Kira yardımından yararlanabilecek kişiler:

• Yapı malikleri
• Kiracılar (bir defaya mahsus taşınma yardımı)
• Sınırlı ayni hak sahipleri

2026 yılı kira yardımı tutarları (aylık — ev sahipleri):

Kiracılar için taşınma desteği (tek seferlik):

Not: Bazı büyükşehir belediyeleri (örneğin İzmir Büyükşehir Belediyesi) kendi bütçelerinden ek kira desteği sağlamakta olup, bu tutarlar merkezi idare tarafından belirlenen tutarlardan farklılık gösterebilir.

Kira yardımı süresi:

• Riskli yapı (standart bina): 18 ay
• Riskli alan (büyük projeler): 48 aya kadar uzayabilir

Başvuru süresi: Riskli yapının tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 1 yıl içinde başvuru yapılmalıdır. Başvurular Kentsel Dönüşüm Başkanlığı İl Müdürlükleri veya yetki devri yapılmış belediyeler aracılığıyla, ayrıca e-Devlet üzerinden yapılabilmektedir.

9. Vergi ve Harç Muafiyetleri

6306 sayılı Kanun, kentsel dönüşüm sürecini teşvik etmek amacıyla geniş kapsamlı vergi ve harç muafiyetleri öngörmüştür (6306 sayılı Kanun md. 7/9).

Muaf tutulan vergi ve harçlar:

• Tapu harcı: Devir ve tescil işlemlerinde alınan harçlar
• Noter harcı: Sözleşmelere ilişkin noter işlemleri
• Belediye harçları: İnşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri harçlar (mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanı için)
• Damga vergisi: İmzalanan sözleşme ve belgeler
• Veraset ve intikal vergisi
• Döner sermaye ücreti
• Banka ve sigorta muameleleri vergisi (BSMV): Kentsel dönüşüm kredileri nedeniyle lehe alınacak paralar

Muafiyetten yararlanma şartları: Muafiyetler, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılarda ilk satış, devir ve tescil işlemlerinde geçerlidir. İlk el devri sonrasındaki satışlar muafiyet kapsamında değildir.

Haksız tahsil edilen harçların iadesi: Muafiyet kapsamında olmasına rağmen harç tahsil edilmişse, satış işleminden itibaren 30 gün içinde ilgili vergi dairesine düzeltme talebiyle başvurulabilir. Başvuruya riskli yapı muafiyet yazısı, tapu fotokopisi ve ödeme dekontu eklenmelidir.

10. Arsa Payı Düzeltme Davası ve Önemi

Kentsel dönüşüm sürecinde arsa payı, maliklerin haklarını belirleyen en kritik unsurdur. Yeni düzenleme ile karar alma ve karara katılmayan maliklerin paylarının satışı doğrudan arsa payına bağlandığından, hatalı arsa paylarının düzeltilmesi büyük önem kazanmıştır.

Arsa payı düzeltme davası (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 3), bağımsız bölümlere tahsis edilen arsa paylarının yanlış veya adaletsiz olduğu hallerde açılabilir. Bu dava, sulh hukuk mahkemesinde görülür. Davayı her bir kat maliki açabilir; davalı olarak diğer tüm kat malikleri gösterilir.

Kentsel dönüşümde arsa payının önemi şu noktalarda ortaya çıkar: Yeniden yapılacak binada her malikin alacağı daire büyüklüğü arsa payına göre belirlenir. Karara katılmayan maliklerin payının satış bedeli arsa payı üzerinden hesaplanır. Müteahhitle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinde paylaşım oranı arsa payına dayanır.

Arsa payının belirlenmesinde esas alınan kriter: KMK md. 3 uyarınca arsa payları, bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak tahsis edilir. Bağımsız bölümlerin değeri ise konum, cephe, alan, kat yüksekliği gibi objektif kriterlere göre belirlenir. Yapım yılında hatalı belirlenen arsa payları, kat mülkiyetinin kurulmasından yıllar sonra dahi düzeltilebilir; bu davada herhangi bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır.

11. Kentsel Dönüşüm Kredisi

Bakanlık (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı), 6306 sayılı Kanun kapsamında hak sahiplerine düşük faizli kredi imkânı sunmaktadır.

Kredi türleri:

• Güçlendirme kredisi: Yıkım yerine güçlendirme yapılacak binalarda
• Yeniden yapım (inşaat) kredisi: Yıkılıp yeniden yapılacak binalarda
• Konut/işyeri satın alma kredisi: Hak sahiplerinin başka bir taşınmaz edinmesi için

Kredi şartları: Riskli yapı tespitinin kesinleşmiş olması, yapının tahliye ve yıkım sürecinin tamamlanması (yeniden yapım kredisi için) ve hak sahibinin başka bir Bakanlık kredisi kullanmamış olması gerekir.

Kredi faiz oranları piyasa koşullarına göre Bakanlıkça belirlenir ve genellikle piyasa faizinin altında tutulur. Geri ödeme süresi 24 aya kadar uzayabilir.

12. Güçlendirme (Retrofit) Alternatifi

Riskli yapı tespiti yapılan her binanın mutlaka yıkılması gerekmez. Yapının taşıyıcı sistemi uygun ise güçlendirme (retrofit) yoluyla binanın deprem dayanıklılığı artırılabilir.

Güçlendirme kararı: Maliklerin arsa payı çoğunluğu (salt çoğunluk) ile güçlendirme kararı alması mümkündür. Güçlendirme projesi, lisanslı bir yapı denetim kuruluşu tarafından hazırlanır ve İdare tarafından onaylanır.

Güçlendirme yöntemleri: Betonarme perde duvar eklenmesi, karbon fiber (CFRP) sarma, çelik çapraz takviye ve temel güçlendirme gibi yöntemler uygulanabilir. Uygulanacak yöntem, yapının mevcut durumuna ve güçlendirme projesine göre belirlenir.

Mali destek: Bakanlık, güçlendirme için de kredi desteği sağlamaktadır. Güçlendirme kredisi, yeniden yapım kredisine kıyasla daha düşük tutarlıdır ancak sürecin çok daha kısa sürmesi (ortalama 3-6 ay) nedeniyle tercih edilebilir.

Güçlendirme ile yıkım-yeniden yapım karşılaştırması:

13. Kentsel Dönüşümde Kiracıların Hakları

Kentsel dönüşüm yalnızca malikleri değil, riskli yapıda ikamet eden kiracıları da doğrudan etkiler. Kiracıların hakları şunlardır:

Taşınma yardımı: Kiracılara bir defaya mahsus taşınma yardımı yapılır. Bu yardım, o ildeki aylık kira yardımı tutarı kadardır.

Tahliye süresi: Kiracılara da maliklere tanınan 90 günü geçmemek üzere belirlenen tahliye süresi tanınır.

Kira sözleşmesinin sona ermesi: Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve tahliye kararı, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; ancak tahliye zorunluluğu nedeniyle kiracının tahliyesi sağlanır. Kiracı, yeni yapıda kiralama konusunda herhangi bir öncelik hakkına sahip değildir.

İtiraz hakkı: Kiracılar riskli yapı tespitine doğrudan itiraz edemez; ancak tahliye işlemine karşı idari yargıda dava açabilir.

14. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve İdari Yapı

9 Kasım 2023 tarihli ve 7471 sayılı Kanun ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kurulmuştur. Daha önce Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesindeki Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü'nün yürüttüğü görevler bu Başkanlığa devredilmiştir.

Başkanlığın görevleri arasında riskli yapı ve alan tespitlerinin koordinasyonu, dönüşüm projelerinin planlanması, kira yardımı ve kredi başvurularının değerlendirilmesi, dönüşüm alanlarında imar planı onaylanması ve lisanslı kuruluşların denetlenmesi yer almaktadır.

Özel hesap düzenlemesi: 6306 sayılı Kanun kapsamında açılan dönüşüm projeleri özel hesabı 31 Aralık 2027 tarihine kadar faaliyette kalacak, bu tarihten sonra hesaptaki gelirler Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bütçesine aktarılacaktır.

Resen tespit yetkisi: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, riskli yapıların tespitini maliklerden bağımsız olarak resen yaptırma yetkisine sahiptir. Bu yetki özellikle risk altındaki bölgelerde hızlı müdahale imkânı sağlamaktadır.

15. Kentsel Dönüşümde Uyuşmazlık Türleri ve Dava Yolları

Kentsel dönüşüm sürecinde çeşitli uyuşmazlıklar ortaya çıkabilir. Bu uyuşmazlıklarda başvurulacak mahkemeler ve dava türleri farklılık gösterir:

İdari yargıda süre: İdari işlemlere karşı açılacak iptal davalarında süre, İYUK md. 7 uyarınca tebligat tarihinden itibaren 60 gündür. Ancak 6306 sayılı Kanun kapsamında bazı işlemler için özel süreler belirlenmiştir (örneğin riskli yapı tespitine itirazda 15 gün idari itiraz, ardından 30 gün iptal davası).

16. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Riskli yapı tespiti yaptırmak zorunlu mu? Hayır, riskli yapı tespiti başvurusu isteğe bağlıdır ve yapı malikleri tarafından yapılır. Ancak Bakanlık veya belediyeler resen (kendiliğinden) tespit yaptırma yetkisine sahiptir. Riskli alan ilan edilen bölgelerde ise Bakanlık doğrudan tespit sürecini başlatabilir.

Riskli yapı tespiti ne kadar sürer? Lisanslı kuruluşun yapıda inceleme yapması, numune alması ve rapor hazırlaması genellikle 2-4 hafta sürer. Raporun Bakanlığa sunulması ve onaylanması ile birlikte toplam süre ortalama 1-2 ay olarak gerçekleşmektedir.

Kat maliklerinden biri kentsel dönüşümü kabul etmezse ne olur? 2026 düzenlemesine göre arsa payı salt çoğunluğuyla karar alınabilir. Karara katılmayan malike teklif bildirilir ve 15 gün içinde kabul etmezse arsa payı rayiç bedelden az olmamak kaydıyla açık artırma ile diğer paydaşlara satılır.

Kiracı olarak kentsel dönüşümden nasıl etkilenirim? Kiracılara bir defaya mahsus taşınma yardımı yapılır. En az 60 gün tahliye süresi verilir. Ancak kiracının yeni yapıda öncelik hakkı bulunmamaktadır.

Kentsel dönüşümde tapu harcı ödenir mi? Hayır. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki ilk devir ve tescil işlemlerinde tapu harcı, noter harcı, damga vergisi ve belediye harçları muaftır. Ancak bu muafiyet ilk el devriyle sınırlıdır; sonraki satışlarda normal harç ve vergiler uygulanır.

Güçlendirme yapılabilir mi, yoksa yıkım zorunlu mu? Riskli yapı tespiti yapılan binaların güçlendirilerek kullanılması mümkündür. Güçlendirme kararı da maliklerin arsa payı çoğunluğu ile alınabilir. Bakanlık güçlendirme için de kredi desteği sağlamaktadır.

Kentsel dönüşüm süreci ortalama ne kadar sürer? Riskli yapı tespitinden yeni binanın teslim edilmesine kadar geçen süre; tespit ve itiraz süreci (2-4 ay), tahliye ve yıkım (2-3 ay), proje ve ruhsat (3-6 ay) ve inşaat süreci (12-24 ay) olmak üzere toplamda yaklaşık 2-3 yıl sürebilir. Riskli alan projelerinde bu süre uzayabilir.

Riskli yapı tespit ücreti ne kadardır? Tespit ücreti yapının brüt metrekaresine göre belirlenir. 2025-2026 döneminde ortalama bir apartman için 30.000 TL ile 95.000 TL arasında değişmektedir. Masraf, başvuruyu yapan malike aittir.

Müteahhit inşaatı zamanında tamamlamazsa ne yapılmalıdır? Sözleşmede belirlenen teslim tarihinin geçmesi halinde müteahhit temerrüde düşer. Malikler, sözleşmedeki cezai şart hükümlerini işletebilir veya arsa payı çoğunluğu kararıyla sözleşmeyi feshederek yeni bir müteahhit ile anlaşabilir. Bu süreçte uzman bir avukattan hukuki destek alınması önerilir.

Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra satış yapılabilir mi? Evet. Riskli yapı tespiti kesinleşmiş olsa dahi taşınmazın satışı mümkündür. Ancak alıcı, tapu kaydındaki 6306 sayılı Kanun şerhini kabul etmiş sayılır ve tüm kentsel dönüşüm sürecine tabi olur.

17. Sonuç

Kentsel dönüşüm, deprem riski yüksek bir ülkede yaşayan vatandaşlar için hem bir zorunluluk hem de bir fırsattır. 6306 sayılı Kanun ve 2026 yılında yapılan güncel değişiklikler, dönüşüm sürecini hızlandırmak ve malik uzlaşmazlıklarından kaynaklanan gecikmeleri azaltmak amacıyla önemli düzenlemeler getirmiştir. Salt çoğunluğa indirilen karar oranı, yapı yıkılmadan karar alınabilmesi ve arsa payı satış mekanizması bu değişikliklerin başında gelmektedir.

Kentsel dönüşüm sürecinde haklarınızı korumak için riskli yapı tespiti kesinleşmeden itiraz sürelerini kaçırmamaya, arsa payınızın doğru olduğundan emin olmaya, müteahhitle imzalanacak sözleşmeyi dikkatle incelemeye ve süreçte uzman bir avukattan hukuki destek almaya dikkat etmeniz önerilir. Kira yardımı, vergi muafiyetleri ve kredi imkânlarından yararlanarak sürecin mali yükünü hafifletebilirsiniz.

Kaynaklar

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (31.05.2012 tarih ve 28309 sayılı Resmi Gazete)
• 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (15.12.2012 tarih ve 28498 sayılı Resmi Gazete)
• 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik (04.02.2026 tarih ve 33158 sayılı Resmi Gazete)
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, md. 3
• 2709 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Anayasası, md. 13, 35, 46
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 237
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, md. 706
• 7471 sayılı Kanun (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın kuruluşu)
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu, md. 7

Anahtar Kelimeler: kentsel dönüşüm nedir, 6306 sayılı kanun, riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm süreci 2026, kentsel dönüşüm kira yardımı, riskli yapı itiraz, kentsel dönüşüm vergi muafiyeti, arsa payı düzeltme, kentsel dönüşüm başkanlığı, riskli alan ilanı, kentsel dönüşüm kredisi, kentsel dönüşüm kiracı hakları, kat karşılığı inşaat sözleşmesi, güçlendirme retrofit, riskli yapı tespit ücreti, kentsel dönüşüm müteahhit