Tahliye Davası Nedir? 2026 Güncel Rehber: Sebepleri, Süreci, Masrafları ve Tüm Detaylar

Tahliye davası, Türkiye'de kira ilişkilerinin en tartışmalı ve en çok araştırılan konularından biridir. Kiracı ile kiraya veren arasındaki dengeyi koruyan Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracının tahliye edilebileceği sebepleri sınırlı sayıda (numerus clausus) düzenlemiştir. Kiraya veren, ancak kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak ve belirli usul kurallarına uyarak kiracının tahliyesini talep edebilir.

Bu rehberde, TBK md. 350-356 çerçevesinde tahliye davasının tüm boyutlarını — kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinden dava açma süresine, zorunlu arabuluculuk sürecinden icra yoluyla tahliyeye, 2026 yılı güncel masraflarından kiracının savunma haklarına kadar — akademik kaynaklar ve güncel mevzuat ışığında ele alacağız.

1. Tahliye Davası Kavramı ve Hukuki Niteliği

Tahliye davası, kiraya verenin (veya kiralananı sonradan edinen yeni malikin) kira sözleşmesini sona erdirerek kiralananın iadesi amacıyla kiracıya karşı açtığı bir eda davasıdır. Bu dava, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından TBK md. 350 ve devamı maddelerinde düzenlenen özel sebeplere dayanılarak açılabilir.

Tahliye davasının en temel özelliği, tahliye sebeplerinin sınırlı sayıda (numerus clausus) olmasıdır. TBK md. 354 hükmü bu ilkeyi açıkça düzenler: dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. Dolayısıyla kanunda sayılmayan bir gerekçeyle kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir; kira sözleşmesine konulan ek tahliye sebepleri de geçersizdir.

Bu düzenlemenin temelinde kiracının korunması ilkesi yatar. Konut ve çatılı işyeri kiraları, kiracının barınma veya ticari faaliyetini sürdürme ihtiyacını doğrudan ilgilendirdiğinden, kanun koyucu kiracıyı kiraya verenin tek taraflı iradesine karşı koruma altına almıştır. Nitekim TBK md. 346 da aynı koruma amacıyla kiracı aleyhine ceza koşulu koyulmasını ve muacceliyet kaydı düzenlenmesini yasaklamıştır.

2. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

2.1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK md. 350/1)

Uygulamada en sık karşılaşılan tahliye sebebidir. Kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyarak tahliye davası açabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını değerlendirir. Kiraya verenin başka bir konutunun bulunması, ihtiyacın gerçek olmadığına tek başına karine teşkil etmez; ancak ispat yükünü ağırlaştırır. Yargıtay yerleşik içtihadında, ihtiyacın dava tarihinde mevcut olmasını ve yargılama süresince devam etmesini aramaktadır.

İhtiyaç iddiasında bulunabilecek kişiler sınırlı sayıdadır: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası, büyükanne ve büyükbabası) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler. Kardeş, yeğen veya gelin-damat gibi kişiler için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamaz; ancak bu kişiler kanun gereği bakım yükümlülüğü kapsamına giriyorsa istisna teşkil edebilir.

Önemli: Tahliye kararının ardından kiraya veren, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK md. 355). Bu yasağa aykırı davranılması hâlinde kiraya veren, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorundadır.

2.2. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye (TBK md. 350/2)

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu sebebin kabul edilebilmesi için yapılacak işin, kiralananın kullanımını fiilen imkânsız kılması gerekir; basit tadilat veya onarım bu kapsamda değerlendirilemez.

Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliyede de TBK md. 355 kapsamındaki yeniden kiralama yasağı uygulanır. Kiraya veren, eski kiracısına yeniden kiralama konusunda öncelik tanımak zorundadır. Eski kiracı, yeni durumu ve yeni kira bedelini kabul ettiğini kiraya verene yazılı olarak bildirdiği takdirde kira sözleşmesinin öncelikle onunla kurulması gerekir. Bu hakkın süresi, kiraya verenin yapılan yenileme veya değişikliği kiracıya yazılı olarak bildirmesinden itibaren bir aydır.

2.3. Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye (TBK md. 351)

Kiralananı sonradan edinen yeni malik, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Ancak yeni malikin uyması gereken özel bir usul vardır:

• Edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır.
• Bildirimin ardından altı ay sonra tahliye davası açabilir.
• Alternatif olarak, sözleşme süresinin sonunu bekleyerek dava açabilir (hangisi daha sonra ise).

Bu düzenleme, kiracının yeni malike karşı da korunmasını sağlamakla birlikte, yeni malikin gerçek gereksinimini de gözetmektedir.

Miras yoluyla edinme: Taşınmazın mülkiyetini miras yoluyla kazanan yeni malik veya malikler de TBK md. 351 hükmünden yararlanabilir. Yargıtay, mirasçıların da yeni malik sıfatıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceğini kabul etmektedir. Ancak miras paylaşımı tamamlanmadan tüm mirasçıların birlikte dava açması gerekmektedir. Miras yoluyla edinme tarihinin tespiti bakımından murisin ölüm tarihi esas alınır.

Satış, bağış ve diğer devir yolları: Satış, trampa (takas), bağış veya cebri icra yoluyla edinilen taşınmazlarda da yeni malik, aynı usul ve şartlarla tahliye davası açabilir. Ancak cebri icra yoluyla (ihale sonucu) edinimde, ihalenin kesinleşme tarihi edinme tarihi olarak kabul edilir.

3. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

3.1. Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK md. 352/1)

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse ve taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmamışsa, kiraya veren taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları şunlardır:

• Taahhüt yazılı olmalıdır (adi yazılı yeterlidir).
• Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesinin imzalanması sırasında veya kiralananın tesliminden önce alınan taahhütler geçersizdir.
• Taahhütte belirli bir tahliye tarihi bulunmalıdır.

Uygulamada tahliye taahhütnamelerinin kira sözleşmesiyle aynı tarihte imzalandığı ve tarihin boş bırakıldığı sıklıkla görülmektedir. Yargıtay, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verildiğinin ispatını kiraya verene yüklemiştir. Kira sözleşmesi ile aynı tarihli taahhütnameler, kiracının sözleşme imzalama aşamasındaki zayıf konumunun istismar edildiği şüphesiyle değerlendirilmektedir.

3.2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK md. 352/2)

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

İki haklı ihtar sebebinin oluşması için:

• Her iki ihtarın da yazılı olması gerekir (noter aracılığıyla yapılması ispat bakımından tercih edilir).
• İhtarlar aynı kira yılı içinde yapılmış olmalıdır.
• Her ihtar farklı aylara ait kira borçlarına ilişkin olmalıdır.
• Kiracının ihtar sonrasında ödeme yapması, haklı ihtar niteliğini ortadan kaldırmaz.

Uygulamada dikkat edilmesi gereken husus: İhtarların tebliğ tarihi önem taşır. Bir kira yılı içinde iki ayrı ayın kira borcuna ilişkin ihtarların kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir. Adi posta ile gönderilen ihtarlarda tebliğ ispatı güçleşeceğinden noter kanalıyla ihtarname çekilmesi tavsiye edilir.

3.3. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması (TBK md. 352/3)

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda, kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Ancak bu sebebin geçerli olabilmesi için kiraya verenin, sözleşmenin kurulması sırasında bu durumu bilmiyor olması gerekir.

3.4. Kiracının Temerrüdü Nedeniyle Fesih ve Tahliye (TBK md. 315)

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de borcun ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gün, diğer kira sözleşmelerinde ise en az on gün olarak belirlenmiştir. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Temerrüt nedeniyle fesih, iki haklı ihtar yolundan farklıdır: Burada tek bir temerrüt ihtarı yeterlidir; ancak verilen süre içinde borcun ödenmesi hâlinde fesih hakkı düşer. İki haklı ihtar sebebinde ise kiracı borcunu ödese dahi haklı ihtar niteliği ortadan kalkmaz.

3.5. Akde Aykırılık Nedeniyle Fesih ve Tahliye (TBK md. 316)

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirir.

Ancak kiracının aşağıdaki hallerde kiraya verenin yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir süre vermeksizin derhal fesih hakkı doğar:

• Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi
• Kiracının taşınmazdaki diğer kişilere veya komşulara karşı davranışlarının çekilmez hâle gelmesi
• Kiracının kiralananı izinsiz olarak alt kiraya vermesi veya kullanım hakkını devretmesi

Alt kiraya verme (TBK md. 322): Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadan kiralananı kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz ya da kullanım hakkını devredemez. Kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın yapılan alt kira sözleşmesi, akde aykırılık teşkil eder ve derhal fesih hakkı doğurabilir.

4. On Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Tahliye (TBK md. 347)

TBK md. 347, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan önemli bir düzenleme içerir: belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda kiracı sözleşmeyi yenilemezse sözleşme aynı koşullarla birer yıl uzar. Ancak bu uzama sonsuza dek sürmez.

On yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu, kiraya verenin herhangi bir tahliye sebebi ispatlamak zorunda olmadığı tek hâldir.

Süre hesaplaması: Belirli süreli sözleşmelerde, başlangıçta kararlaştırılan kira süresi on yılın hesabına katılmaz. Örneğin, 3 yıllık bir kira sözleşmesinde toplam 13 yıl (3+10) geçtikten sonra kiraya veren fesih bildiriminde bulunabilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise on yıllık süre, kira ilişkisinin başladığı tarihten itibaren hesaplanır.

TBK Geçici Madde 2 uyarınca: 6098 sayılı TBK'nın yürürlüğe girdiği 1 Temmuz 2012 tarihinden önce kurulmuş kira sözleşmeleri bakımından on yıllık uzama süresi, TBK'nın yürürlüğe girmesinden itibaren beş yıl sonra (yani 1 Temmuz 2017'den itibaren) uygulanmaya başlamıştır. Bu nedenle TBK öncesi dönemden kalan sözleşmelerde süre hesaplaması yapılırken bu geçiş hükmü göz önünde bulundurulmalıdır.

5. Tahliye Davası Açma Süreleri

Tahliye davalarında sürelere uyulması büyük önem taşır; sürelerin kaçırılması dava hakkının o dönem için düşmesine yol açar.

Önemli not: Dava açma süresi olan bir aylık süre hak düşürücü süre niteliğindedir. Bu süre içinde dava açılmaz veya icraya başvurulmazsa, kiraya verenin o dönem için tahliye hakkı düşer; ancak bir sonraki kira dönemi sonunda aynı sebebe dayanarak tekrar dava açabilir.

6. Zorunlu Arabuluculuk (Dava Şartı)

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hâle gelmiştir. Bu düzenleme, 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen hükümler çerçevesinde getirilmiştir.

6.1. Zorunlu Arabuluculuk Kapsamındaki Tahliye Uyuşmazlıkları

Kira ilişkisinden kaynaklanan aşağıdaki uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır:

• Tahliye davaları (ihtiyaç, taahhüt, iki haklı ihtar vb. nedenlerle)
• Kira bedelinin tespiti davaları
• Kira bedelinin uyarlanması davaları
• Kira alacağı ve tazminat talepleri

İstisna: İlamsız icra yoluyla tahliye (İİK md. 269 vd.) başvurularında arabuluculuğa başvuru zorunluluğu bulunmamaktadır.

6.2. Arabuluculuk Süreci

Arabuluculuk süreci, görevlendirilen arabulucunun tarafları ilk toplantıya davet etmesiyle başlar. Taraflar ilk toplantıya bizzat katılmak zorundadır; geçerli bir mazeret olmaksızın ilk toplantıya katılmayan taraf, dava sonucunda kısmen veya tamamen haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulur ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmez.

Arabuluculuk süreci, arabulucunun görevlendirilmesinden itibaren en fazla üç hafta içinde sonuçlandırılmalıdır. Tarafların anlaşamaması hâlinde düzenlenen son tutanak, dava dilekçesine eklenmek zorundadır; aksi takdirde mahkeme davacıya son tutanağı sunması için bir haftalık kesin süre verir, bu sürede de sunulmazsa dava usulden reddedilir.

6.3. Arabuluculuk Ücreti

Arabuluculuk sürecinde taraflardan her biri için saatlik ücret alınır. 2026 yılı itibarıyla kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk ücretleri, Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenmektedir. Tarafların anlaşması hâlinde arabuluculuk ücreti, anlaşılan miktar üzerinden hesaplanır. Anlaşamamaları durumunda ise ücret, her iki taraftan eşit olarak ve Hazine tarafından karşılanır.

7. Tahliye Davası Süreci: Adım Adım

7.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK md. 4/1-a). Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Taşınmazın birden fazla yargı çevresi içinde kalması hâlinde, taşınmazın büyük kısmının bulunduğu yerdeki mahkeme yetkilidir.

7.2. Dava Öncesi Hazırlık

Tahliye davası açılmadan önce aşağıdaki ön koşulların yerine getirilmesi gerekir:

a) Zorunlu arabuluculuk başvurusu: 1 Eylül 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan dava usulden reddedilir.

b) İhtarname çekilmesi: Tahliye sebebine göre gerekli ihtarnamelerin usulüne uygun şekilde çekilmiş olması gerekir. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtarname çekilmesi zorunlu olmamakla birlikte ispat bakımından tavsiye edilir. İki haklı ihtar sebebinde ise yazılı ihtarların usulüne uygun şekilde çekilmiş olması şarttır. Yeni malik tahliyesinde edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılmış olmalıdır.

c) Delillerin hazırlanması: Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarname örnekleri ve tebliğ belgeleri, tahliye taahhütnamesi (varsa), tanık listesi gibi delillerin dava öncesi hazır edilmesi gerekir.

7.3. Dava Dilekçesi ve Harçlar

Dava, sulh hukuk mahkemesine hitaben yazılacak dava dilekçesi ile açılır. Dilekçede kiralanan taşınmazın bilgileri, kira sözleşmesinin içeriği, tahliye sebebi ve dayanak deliller belirtilir. Dava açılırken başvurma harcı ve peşin harç ödenir; tahliye davalarında harç, bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır.

7.4. Yargılama Süreci

Sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulü uygulanır (HMK md. 316). Tarafların dilekçe sayısı ikişerle sınırlıdır (dava ve cevap dilekçesi). Mahkeme, tarafları dinler, delilleri inceler ve tahliye koşullarının oluşup oluşmadığını değerlendirir. Tanık, bilirkişi ve keşif gibi delillere başvurulabilir.

Basit yargılama usulünde iddia ve savunmanın genişletilmesi veya değiştirilmesi yasağı, dava ve cevap dilekçesinin verilmesiyle başlar. Bu nedenle tarafların tüm delillerini ve hukuki gerekçelerini dilekçe aşamasında eksiksiz olarak sunmaları büyük önem taşır.

7.5. Karar ve İcra

Mahkeme tahliye kararı verirse, kararın icrası için kararın kesinleşmesi beklenmez; ilamlı icra yoluyla tahliye işlemi başlatılabilir. Ancak kiracıya tahliye için makul bir süre tanınır. İcra müdürlüğü kiracıya tahliye emri gönderir ve belirlenen sürede tahliye gerçekleşmezse, icra dairesi tarafından zorla tahliye yapılır.

8. İcra Yoluyla Tahliye (İlamsız Tahliye)

Dava yolu dışında, kiraya veren belirli durumlarda doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak da tahliye talep edebilir. İcra ve İflas Kanunu (İİK) md. 269-276 hükümleri bu yolu düzenler. İlamsız icra yoluyla tahliyede zorunlu arabuluculuk şartı aranmaz; bu nedenle daha hızlı bir süreç sunar.

8.1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İlamsız Tahliye (İİK md. 269)

Kiraya veren, ödenmeyen kira bedelleri için icra müdürlüğüne başvurarak kiracıya ödeme emri gönderilmesini talep edebilir. Ödeme emrinde kiracıya borcu ödemesi için otuz günlük süre verilir. Kiracı bu süre içinde borcunu ödemezse ve itiraz da etmezse, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi'nden tahliye talep edebilir.

Kiracı ödeme emrine yedi gün içinde itiraz ederse, icra takibi durur. Bu durumda kiraya verenin itirazın kaldırılması veya genel mahkemelerde itirazın iptali davası açması gerekir. İtirazın kaldırılması yolunda İcra Hukuk Mahkemesi, itirazın iptali davasında ise Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.

8.2. Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi (İİK md. 272)

Kiracı yazılı tahliye taahhüdünde bulunmuşsa ve taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmamışsa, kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde doğrudan icra müdürlüğüne başvurabilir. İcra müdürlüğü kiracıya tahliye emri gönderir; kiracıya on beş gün süre verilir. Kiracı bu süre içinde tahliye taahhüdündeki imzaya itiraz edebilir; aksi hâlde tahliye emri kesinleşir ve zorla tahliye gerçekleştirilir.

8.3. Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle İlamsız Tahliye (İİK md. 272)

Kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi hâlinde de kiraya veren icra müdürlüğüne başvurarak tahliye talep edebilir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmesi süre sonunda kendiliğinden sona ermediğinden (TBK md. 347), bu yolun kullanılabilmesi için kanundaki özel tahliye sebeplerine dayanılması gerekir.

9. Tahliye Davasında Kiracının Hakları ve Savunma Yolları

Kiracı, tahliye davasında çeşitli savunma mekanizmalarına sahiptir:

İhtiyacın gerçek olmadığı itirazı: Kiracı, kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmadığını ispatlayabilir. Örneğin, kiraya verenin başka boş taşınmazları olduğu, ihtiyacın yapay olarak oluşturulduğu gibi hususlar ileri sürülebilir.

Süre itirazı: Dava açma süresinin geçirildiği, ihtarnamelerin usulüne uygun yapılmadığı veya yasal sürelere uyulmadığı itiraz konusu yapılabilir. Bir aylık hak düşürücü sürenin kaçırılması durumunda tahliye davası reddedilir.

Tahliye taahhüdünün geçersizliği: Taahhüdün kiralananın tesliminden önce alındığı, tarihinin boş bırakılarak sonradan doldurulduğu veya baskı altında imzalandığı iddia edilebilir. Kiracı, taahhüdün kira sözleşmesiyle eş zamanlı alındığını ispatlarsa taahhüt geçersiz sayılır.

Arabuluculuk dava şartının yerine getirilmediği itirazı: 1 Eylül 2023 sonrası açılan davalarda, arabuluculuğa başvurulmadan dava açılmışsa kiracı bu eksikliği ileri sürerek davanın usulden reddini talep edebilir.

TBK md. 355 kapsamında tazminat hakkı: İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen kiracı, kiraya verenin taşınmazı üç yıl içinde başkasına kiralaması hâlinde, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir. Bu tazminat talebinde zamanaşımı süresi, kiracının durumu öğrendiği tarihten itibaren bir yıl ve her hâlde tahliye tarihinden itibaren on yıldır.

Yeniden kiralama öncelik hakkı: TBK md. 355/3 uyarınca, yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye edilen kiracı, yenileme işlemleri tamamlandıktan sonra kiralananı öncelikle kiralama hakkına sahiptir. Kiraya veren, yeni durumu ve kira bedelini kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır; kiracı bu bildirimin tebliğinden itibaren bir ay içinde kira sözleşmesi yapma hakkını kullanabilir.

10. 2026 Yılı Tahliye Davası Masrafları

Hesaplama örneği: Aylık kirası 15.000 TL olan bir konut için yıllık kira bedeli 180.000 TL'dir. Nispi harç oranı binde 68,31 olup toplam nispi harç 12.295,80 TL'dir. Dava açılırken nispi harcın dörtte biri olan 3.073,95 TL peşin harç olarak ödenir; kalan kısım karar aşamasında tahsil edilir. Başvurma harcı 335,20 TL ile birlikte toplam başlangıç harç tutarı yaklaşık 3.409,15 TL olur. Gider avansı eklendiğinde dava açılış maliyeti yaklaşık 6.000–7.000 TL civarındadır.

Yargılama giderleri: Davayı kaybeden taraf, karşı tarafın yargılama giderlerini ve avukatlık ücretini ödemek zorundadır. Bu nedenle tahliye davasının hukuki temelinin sağlam olması büyük önem taşır.

11. Tahliye Davasının Ortalama Süresi

Tahliye davalarının süresi, mahkemelerin iş yüküne, tahliye sebebine ve yargılama sürecinin karmaşıklığına göre değişir:

Basit yargılama usulünün uygulanması süreci kısaltmakla birlikte, özellikle büyükşehirlerdeki mahkemelerin iş yoğunluğu nedeniyle süreler uzayabilmektedir. İcra yoluyla tahliye, dava yoluna göre genellikle daha hızlı sonuçlanır. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanması hâlinde ise tahliye süreci önemli ölçüde kısalır.

12. Tahliye Sebeplerinin Karşılaştırmalı Tablosu

13. Tahliye Davasında Dikkat Edilmesi Gereken Önemli Noktalar

Bir aylık dava açma süresini kaçırmamak: Tahliye sebeplerinin çoğunda dava açma süresi bir ay ile sınırlıdır ve bu süre hak düşürücüdür. Sürenin kaçırılması o dönem için dava hakkının düşmesine yol açar.

Arabuluculuğa başvurmayı unutmamak: 1 Eylül 2023'ten itibaren tahliye davaları için arabuluculuğa başvuru dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan dava usulden reddedilecektir. İlamsız icra yoluyla tahliyede ise arabuluculuk şartı aranmaz.

İhtarnamelerin usulüne uygun çekilmesi: Özellikle iki haklı ihtar sebebinde ihtarların noter aracılığıyla çekilmesi ispat bakımından büyük kolaylık sağlar. Adi yazılı ihtar geçerli olmakla birlikte, tebliğ ispatı güçleşir.

TBK md. 355 tazminat riski: İhtiyaç nedeniyle tahliye kararı alan kiraya veren, taşınmazı üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralayamazsa ciddi bir tazminat riskiyle karşı karşıya kalır. İhtiyacın gerçek olduğundan emin olunmalıdır.

Tahliye taahhüdünün geçerliliği: Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması zorunludur. Kira sözleşmesiyle aynı tarihli taahhütler Yargıtay tarafından geçersiz sayılma riski taşır.

Delillerin zamanında toplanması: Basit yargılama usulünde dilekçe aşamasından sonra yeni delil sunulamaz. Bu nedenle tüm delillerin dava dilekçesi veya cevap dilekçesiyle birlikte eksiksiz sunulması hayati önem taşır.

Profesyonel hukuki destek: Tahliye davaları, sürelerin kısa ve hak düşürücü olması, ispat yükünün ağır olması ve karşı taraf haklarının genişliği nedeniyle hukuki hata yapma riski yüksek davalardır. Avukat desteği alınması tavsiye edilir.

14. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kiracıyı tahliye etmek ne kadar sürer?

Süre, tahliye sebebine ve yargılama sürecine göre değişir. Öncelikle arabuluculuk sürecine başvurulması gerekir (yaklaşık 2–4 hafta). Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılır. Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda 3–6 ay, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında 6–12 ay, istinaf dahil ise 12–18 ay sürebilir. İcra yoluyla tahliye genellikle dava yolundan daha hızlıdır ve arabuluculuk şartı da aranmaz.

Kiracı tahliye davasında avukat tutmak zorunda mı?

Hayır, tahliye davasında avukat tutmak ne kiraya veren ne de kiracı için zorunludur. Ancak sürelerin kısa ve hak düşürücü olması, ispat yükünün ağırlığı ve hukuki prosedürlerin karmaşıklığı nedeniyle avukat desteği şiddetle tavsiye edilir.

10 yıllık kiracı tahliye edilebilir mi?

Evet. TBK md. 347 uyarınca, on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Başlangıçtaki sözleşme süresi on yılın hesabına dahil edilmez. Örneğin, 1 yıllık bir kira sözleşmesinde 11 yıl sonra (1+10), 3 yıllık bir sözleşmede 13 yıl sonra (3+10) bu hak kullanılabilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açıldığında kiracı ne yapmalı?

Kiracı, kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığını ispatlayarak savunma yapabilir. Kiraya verenin başka boş taşınmazları olduğu, ihtiyacın yapay olarak oluşturulduğu gibi hususlar mahkemede ileri sürülebilir. Ayrıca dava açma süresinin kaçırılıp kaçırılmadığı ve arabuluculuk dava şartının yerine getirilip getirilmediği mutlaka kontrol edilmelidir.

Tahliye taahhüdü kira sözleşmesiyle birlikte alınabilir mi?

Hayır. TBK md. 352/1 uyarınca tahliye taahhüdü, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. Kira sözleşmesinin imzalanması sırasında veya kiralananın tesliminden önce alınan taahhütler geçersiz kabul edilir. Bu kural, kiracının sözleşme imzalama aşamasındaki dezavantajlı konumunun istismar edilmesini önlemeye yöneliktir.

Kira borcunu ödemeyen kiracı nasıl tahliye edilir?

Üç yol mevcuttur: Birincisi, icra müdürlüğüne başvurarak ödeme emri gönderilmesini talep etmek (İİK md. 269); otuz gün içinde ödenmezse İcra Hukuk Mahkemesi'nden tahliye istemek — bu yolda arabuluculuk şartı yoktur. İkincisi, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar çekmek ve kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmak (TBK md. 352/2) — bu yolda arabuluculuk şartı vardır. Üçüncüsü, TBK md. 315 uyarınca temerrüt ihtarnamesi çekip otuz günlük sürenin dolmasıyla sözleşmeyi feshederek tahliye davası açmak.

Tahliye kararından sonra kiracı ne kadar sürede çıkmak zorunda?

Mahkeme tahliye kararı verdikten sonra, karar kesinleşmeden de ilamlı icra yoluyla tahliye istenebilir. İcra müdürlüğü kiracıya tahliye emri gönderir. Kiracı, tahliye emrindeki süre içinde (genellikle 15 gün) taşınmazı boşaltmazsa, icra dairesi tarafından zorla tahliye gerçekleştirilir.

Tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mu?

Evet, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk son tutanağı dava dilekçesine eklenmek zorundadır. Ancak ilamsız icra yoluyla tahliye takiplerinde (İİK md. 269 ve 272) arabuluculuk şartı aranmaz.

Alt kiraya veren kiracı tahliye edilebilir mi?

Evet. TBK md. 322 uyarınca kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı alt kiraya veremez veya kullanım hakkını devredemez. İzinsiz alt kiraya verme, TBK md. 316 kapsamında akde aykırılık teşkil eder ve kiraya veren herhangi bir süre vermeksizin sözleşmeyi derhal feshedebilir.

Kiraya veren tahliye davası kazandıktan sonra taşınmazı başkasına kiralayabilir mi?

Hayır. TBK md. 355 uyarınca, ihtiyaç nedeniyle veya yeni malik gereksinimi nedeniyle tahliye gerçekleşmişse kiraya veren, taşınmazı üç yıl süreyle eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa uyulmaması hâlinde son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemek zorunda kalır.

15. Sonuç

Tahliye davası, hem kiraya veren hem de kiracı açısından hukuki açıdan hassas ve dikkat gerektiren bir süreçtir. Türk Borçlar Kanunu, kiracının korunması ilkesinden hareketle tahliye sebeplerini sınırlı sayıda düzenlemiş ve dava açma sürelerini kısa tutmuştur. Kiraya veren, TBK md. 350-352 kapsamında ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, yeni malik gereksinimi, kiracının konutu, temerrüt veya akde aykırılık gibi sebeplerden birine dayanarak ya da TBK md. 347 uyarınca on yıllık uzama süresinin dolmasını bekleyerek tahliye davası açabilir.

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk dava şartı olarak getirilmiş olup, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekmektedir. İlamsız icra yoluyla tahliye başvurularında ise arabuluculuk şartı aranmamaktadır.

Dava açma süresinin bir ay gibi kısa bir hak düşürücü süre ile sınırlı olması, ihtarnamelerin usulüne uygun çekilmesinin zorunluluğu, arabuluculuk dava şartı ve ispat yükünün ağırlığı göz önünde bulundurulduğunda, sürecin en başından itibaren hukuki danışmanlık alınması tavsiye edilir. Kira uyuşmazlıklarında karşılıklı iletişim ve uzlaşma imkânlarının değerlendirilmesi, hem zaman hem de maliyet açısından taraflara önemli avantaj sağlayacaktır.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, md. 315, 316, 322, 346, 347, 350, 351, 352, 354, 355
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, md. 269-276
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, md. 4, 316
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu (7445 sayılı Kanun ile değişik)
• Acar, F. — Kira Hukuku Şerhi (TBK m. 299-332)
• İhtiyati Haciz – Tahliye (Seri 12) — Açıklamalı İçtihatlı İcra İflas Davaları ve Tatbikatı
• 2026 Yılı Harçlar Kanunu Genel Tebliği
• Türkiye Barolar Birliği 2025-2026 Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT)

Anahtar Kelimeler: tahliye davası, kiracı tahliye, tahliye davası süreci, kiracı tahliye sebepleri, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, TBK 350, TBK 352, TBK 316, akde aykırılık tahliye, 10 yıllık kiracı tahliye, tahliye davası masrafları 2026, kiracı hakları tahliye, icra yoluyla tahliye, sulh hukuk mahkemesi tahliye, zorunlu arabuluculuk kira, arabuluculuk tahliye davası, kira temerrüt tahliye, alt kiraya verme tahliye