İcra Takibinde Kıymet Takdiri ve Satış (İhale) — 2026 Güncel Rehber

İcra takibinde alacaklının alacağına kavuşmasının nihai aşaması, haczedilen malların paraya çevrilmesidir. Hacizli malların satışı; kıymet takdirinden başlayarak açık artırma ilanı, elektronik ihale, ihale bedelinin ödenmesi ve malın devri aşamalarını kapsayan çok adımlı bir hukuki süreçtir. Bu rehberde, 2024 yılından itibaren tamamen elektronik ortama taşınan icra satış sürecinin tüm aşamalarını, 2025 yönetmelik değişiklikleri dahil olmak üzere 2026 yılı güncel mevzuatı ve uygulaması çerçevesinde kapsamlı şekilde ele alıyoruz. İcra takibinde kıymet takdiri, açık artırma şartları, dinamik uzatma mekanizması, ihalenin feshi davası, borçluya satış yetkisi verilmesi ve tahliye süreci gibi kritik konuları detaylarıyla açıklıyoruz.

1. Satış İsteme Hakkı ve Süreleri

İcra takibinde haciz işlemi tamamlandıktan sonra, alacaklı veya borçlu haczedilen malın satışını talep edebilir. İİK md. 106 uyarınca satış isteme süresi, 7343 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrası hem taşınır hem taşınmaz mallar için hacizden itibaren 1 yıl olarak belirlenmiştir. Bu süre içinde satış istenmez veya talep geri alınıp yenilenmezse, İİK md. 110 gereği o mal üzerindeki haciz kalkar.

Satış talebinde bulunan taraf, satış giderlerini peşin olarak yatırmak zorundadır. 2026 yılı satış giderleri tarifesine göre diğer taşınır mallar için 4.000 TL, otomobil ve yük vasıtaları için 28.000 TL, kamyonet/minibüs/midibüs için 30.000 TL satış gideri avansı öngörülmüştür. Taşınmaz satışlarında ise giderler malın bulunduğu yer ve değerine göre değişkenlik gösterir.

Satış isteme süresinin durması ve kesilmesi: Satış isteme süresi, ihalenin feshi davası açılması halinde dava sonuçlanana kadar durur. Kıymet takdirine itiraz edilmesi halinde ise itiraz sonuçlanana kadar süre işlemez. Borçluya rızaen satış yetkisi verilmesi durumunda da cebri satış süreci ve dolayısıyla satış isteme süresi durur.

Satış talebinin geri alınması: Satış talebinden vazgeçen alacaklı, 1 yıllık süre dolmadan yeni bir satış talebi ile hakkını kullanabilir. Ancak süre geçtikten sonra yapılan talep haczi ihya etmez; haciz düşmüş sayılır.

2. Kıymet Takdiri Nedir ve Nasıl Yapılır?

Kıymet takdiri, haczedilen malın piyasa değerinin bilirkişi aracılığıyla tespit edilmesi işlemidir. Satış sürecinin en kritik aşamalarından biridir; çünkü açık artırmanın başlangıç bedeli, teminat tutarı ve asgari ihale bedeli bu değer üzerinden hesaplanır.

İİK md. 87 uyarınca taşınır malların kıymet takdiri haciz sırasında icra memuru tarafından yapılır. Ancak taşınmazlar ve değerli taşınırlar için bilirkişi marifetiyle ayrıntılı bir değerleme raporu hazırlanması zorunludur. İİK md. 128 gereğince taşınmazlarda kıymet takdiri, icra dairesince görevlendirilen bilirkişi tarafından yapılır. Bilirkişi raporunda malın cinsi, nitelikleri, imar durumu (taşınmazlarda), piyasa emsal değerleri ve varsa üzerindeki yükümlülükler (ipotek, irtifak hakkı vb.) ayrıntılı şekilde belirtilir.

Bilirkişi raporunda yer alması gereken unsurlar:

• Taşınmazın tapu kayıt bilgileri (ada, parsel, yüzölçümü)
• İmar planındaki durumu (konut alanı, ticaret alanı, tarla vb.)
• Taşınmazın fiziksel durumu (yapı tarzı, kat sayısı, net kullanım alanı)
• Üzerindeki takyidatlar (ipotek, haciz, irtifak hakkı, intifa hakkı)
• Emsal karşılaştırma yöntemiyle belirlenen piyasa değeri
• Varsa kira geliri ve gelir kapitalizasyonu değerlendirmesi

Kıymet takdiri raporunun geçerlilik süresi 2 yıldır. Bu süre içinde satış gerçekleşmezse yeniden kıymet takdiri yapılması gerekir. Kıymet takdiri kesinleşmeden malın satışa çıkarılması mümkün değildir.

3. Kıymet Takdirine İtiraz (İİK md. 128/a)

Kıymet takdiri raporunun ilgililere tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla itiraz edilebilir. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup sürenin kaçırılması halinde itiraz hakkı kesin olarak düşer.

İtiraz edebilecek kişiler: Borçlu, alacaklı ve tapu sicilinde hak sahibi olan üçüncü kişiler kıymet takdirine itiraz edebilir.

İtirazın esasları:

• İtirazın soyut ifadelerle değil, emsal satışlar ve somut piyasa verileriyle desteklenmesi gerekir. Yalnızca "değer düşük belirlenmiştir" şeklindeki genel itirazlar yeterli görülmez.
• İcra mahkemesi, şikâyet tarihinden itibaren 7 gün içinde gerekli masraf ve ücretin mahkeme veznesine yatırılmasını bekler. Bu sürede ödeme yapılmazsa şikâyet başka bir işleme gerek kalmaksızın kesin olarak reddedilir.
• Masraf yatırılması halinde mahkeme yeniden bilirkişi incelemesi yaptırır ve dosya üzerinden veya duruşmalı olarak karar verir.
• Kıymet takdirine itiraz, satış işlemlerini durdurmaz; ancak icra mahkemesi gerekli görürse satışın durdurulmasına karar verebilir.
• Kıymet takdirine itiraz üzerine verilen karar kesindir, temyiz veya istinaf yoluna başvurulamaz.

4. Borçluya Satış Yetkisi Verilmesi — Rızaen Satış (İİK md. 111/a)

7343 sayılı Kanun ile İİK'ye eklenen md. 111/a hükmü, borçluya rızaen (iradi) satış imkânı tanımıştır. Bu düzenleme, cebri satıştaki değer kaybını önlemek ve borçluya malını daha yüksek bedelle satma fırsatı vermek amacıyla getirilmiştir.

Başvuru süreci:

1. Borçlu, kıymet takdirinin kendisine tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra dairesine başvurarak satış yetkisi talep eder.
2. İcra müdürü, kıymet takdirinin kesinleşmesinden sonra cebri satış işlemlerini durdurarak borçluya 15 günlük süre verir.
3. Borçlu bu süre içinde alıcı bulmalı ve satış bedelini dosyaya yatırmalıdır.

Asgari satış bedeli şartı:

Rızaen satışta bedel, malın muhammen kıymetinin %90'ı ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanlı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktar + takip masrafları toplamından az olamaz.

İcra mahkemesi onayı:

Alıcı belirlenen bedeli 15 gün içinde dosyaya ödediğinde, icra müdürü dosyayı icra mahkemesine gönderir. Mahkeme en geç 10 gün içinde dosya üzerinden yapacağı inceleme ile talebin kabulüne veya reddine kesin olarak karar verir.

Rızaen satışta dikkat edilmesi gerekenler:

• Borçlunun yakınlarına satış yapılması mümkündür ancak icra mahkemesi bu durumu özellikle inceler.
• Satış bedeli taksitle ödenemez; 15 günlük süre içinde peşin yatırılmalıdır.
• Rızaen satış talebi reddedilirse veya süresinde bedel yatırılmazsa, cebri satış sürecine kaldığı yerden devam edilir.

5. Açık Artırma Hazırlıkları ve İlan

Kıymet takdiri kesinleştikten ve rızaen satış yapılmadıysa, cebri satış (açık artırma) aşamasına geçilir. İİK md. 114 ve md. 126 uyarınca satış ilanı, artırma başlangıç tarihinden en az 15 gün önce yapılmalıdır.

İlanda bulunması gereken bilgiler:

• Satılacak malın cinsi, mahiyeti, önemli vasıfları
• Muhammen (takdir edilen) kıymeti
• Malın bulunduğu yer
• Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat
• Teminat oranı (muhammen kıymetin %20'si)
• Teminat olarak pey akçesi veya milli bir banka teminat mektubu kabul edileceği
• Diğer bilgilerin nereden öğrenilebileceği

Satış ilanı, UYAP E-Satış Portalı (esatis.uyap.gov.tr) üzerinden elektronik ortamda yayımlanır. Ayrıca taşınmazlarda ilgili tapu müdürlüğüne, belediyeye ve diğer ilgililere tebligat yapılır.

Satış ilanının tebliğ edilmesi gereken kişiler (İİK md. 127):

• Borçlu
• Alacaklı
• Tapu sicilinde kayıtlı ipotek alacaklıları
• Tapu sicilinde kayıtlı diğer hak sahipleri (intifa hakkı, irtifak hakkı sahipleri vb.)
• İcra dosyasına alacak kaydı yaptıran diğer alacaklılar

Satış ilanının bu kişilere usulüne uygun tebliğ edilmemesi, ihalenin feshi sebebi oluşturur. Tebligatın yapılmaması halinde ilgili kişi, öğrenme tarihinden itibaren 7 gün ve her hâlde ihale tarihinden itibaren 1 yıl içinde ihalenin feshini talep edebilir.

6. Elektronik Satış Süreci — UYAP E-Satış Portalı

2022 yılından itibaren icra satışları tamamen elektronik ortamda gerçekleştirilmektedir. UYAP E-Satış Portalı üzerinden yapılan satış süreci şu şekilde işler:

Sisteme giriş ve ilan arama: Katılımcılar esatis.uyap.gov.tr adresine e-Devlet ile giriş yaparak ilanları inceleyebilir. İl, ilçe, mal türü ve fiyat aralığı gibi kriterlerle filtreleme yapılabilir.

Teminat yatırma: İhaleye katılmak isteyen kişi, malın muhammen bedelinin %20'si oranında teminat yatırmak zorundadır. Teminat, Vakıfbank altyapısı ile entegre çalışan sistem üzerinden elektronik olarak yatırılabilir veya icra dairesinin belirttiği IBAN numarasına EFT/havale ile gönderilebilir.

Teklif verme: Elektronik artırma süresi genellikle 7 gün olup bu süre içinde katılımcılar tekliflerini girebilir. Her yeni teklif, bir önceki en yüksek tekliften fazla olmalıdır. Artırma süresince katılımcıların kişisel bilgileri gizli tutulur; bu bilgiler yalnızca sistemi işleten kamu görevlileri tarafından görülebilir.

Dinamik uzatma mekanizması (2025 Yönetmelik Değişikliği): 24 Nisan 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliği ile elektronik artırmaya "dinamik uzatma" kuralı getirilmiştir. Buna göre artırma süresinin son 10 dakikasında yeni bir teklif verilmesi halinde, süre 3'er dakikalık uzamalarla devam eder. Toplam uzatma süresi 1 saati aşamaz. Bu düzenleme, son anlarda yapılan tekliflerin diğer katılımcılara karşılık verme fırsatı tanımasını ve rekabetçi bir ihale ortamı oluşmasını amaçlamaktadır. Adalet Bakanlığı bu süreler üzerinde takdir yetkisine sahiptir.

2025 teminat güncellemesi: Aynı yönetmelik değişikliği ile elektronik satışlarda teklif başına alınan güvence bedeli binde birden binde beşe yükseltilmiş, asgari teminat tutarı da 100 TL'den 1.000 TL'ye çıkarılmıştır. Bu değişiklik, kötü niyetli ve gerçek satın alma amacı taşımayan tekliflerin önlenmesini hedeflemektedir.

Teminat iadesi: İhaleyi kazanamayan katılımcıların teminatları, artırma tamamlandıktan sonra UYAP üzerinden iade edilir.

7. Birinci ve İkinci Artırma Şartları

İcra satışlarında iki aşamalı artırma sistemi uygulanır. Her iki artırmada da artırma, muhammen kıymetin %50'si üzerinden başlatılır.

Birinci artırmada satış şartları (İİK md. 115 ve md. 129):

Birinci artırmada malın satılabilmesi için teklif edilen bedelin:

• Malın muhammen kıymetinin %50'si ve
• Rüçhanlı alacakların toplamı ile satış ve paylaştırma giderlerini karşılaması gerekir.

Bu şartlar sağlanamazsa birinci artırma yapılmamış sayılır.

İkinci artırma:

Birinci artırmada asgari ihale bedelinin teklif edilmemesi veya en yüksek teklif verenin ihale bedelini yatırmaması halinde ikinci artırma yapılır. İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bitiminden itibaren 1 ayı geçmeyecek şekilde belirlenir. İkinci artırmada da aynı şartlar geçerlidir.

Her iki artırmada da satış gerçekleşmezse: İkinci artırmada da mal satılamazsa, satış talebi düşer. Alacaklı, 1 yıllık satış isteme süresi dolmadıysa yeniden satış talep edebilir. Ancak süre dolmuşsa haciz düşer ve yeniden haciz uygulanması gerekir.

Taşınır ve taşınmaz satış farkları:

8. İhale Bedelinin Ödenmesi ve Malın Devri

İhaleyi kazanan alıcı, ihale bedelinin tamamını belirli süre içinde icra dairesine ödemek zorundadır. İİK md. 130 uyarınca taşınmaz satışlarında ihale alıcısı, bedeli derhal veya icra müdürünün vereceği 7 günlük süre içinde öder. Ödeme yapılmazsa ihale iptal edilir ve mal ikinci artırmada yeniden satışa çıkarılır. Bu durumda iki ihale bedeli arasındaki fark ve diğer zararlar, teminatından karşılanmak üzere önceki ihale alıcısından tahsil edilir.

Taşınmaz devrinde tescil: Taşınmazlarda ihale bedeli ödendikten sonra icra müdürü, ihale alıcısı adına tapu tescil müzekkeresi düzenleyerek tapu müdürlüğüne gönderir. İhale ile kazanılan mülkiyet, tescilden önce de hüküm ifade eder; tescil kurucu değil açıklayıcı niteliktedir.

Taşınır devri: Taşınır mallarda ihale bedeli ödendikten sonra mal alıcıya teslim edilir. Sicile kayıtlı taşınırlar (araçlar vb.) için ilgili sicil müdürlüğüne tescil müzekkeresi yazılır.

İhale alıcısının hakları: İhale kesinleştikten sonra alıcı, malın tam mülkiyetini kazanır. Taşınmazda kiracı veya borçlu bulunuyorsa tahliye süreci başlar (bkz. Bölüm 11). Satılan mal üzerindeki hacizler ve ipotekler ihale bedelinin ödenmesiyle kaldırılır.

9. Satış Bedelinin Paylaştırılması ve Sıra Cetveli

İhale bedelinin tahsilinden sonra bu bedel alacaklılar arasında paylaştırılır. Birden fazla alacaklı varsa veya malın üzerinde rüçhanlı alacaklar (ipotek, rehin) bulunuyorsa, icra dairesi sıra cetveli düzenler.

Sıra cetvelinde öncelik sırası:

1. Satış masrafları ve harçlar — İhale bedelinden öncelikle satış giderleri karşılanır.
2. Rehinli/ipotekli alacaklılar — Mal üzerinde rehin veya ipotek hakkı olan alacaklılar rüçhanlı olarak ödenir.
3. İmtiyazlı alacaklar — İİK md. 206'da sayılan sıralamaya göre; işçi ücret alacakları, nafaka alacakları ve vergi alacakları gibi kanunla öncelik tanınan alacaklar ödenir. İşçi alacaklarında son 1 yıllık ücret alacağı ve kıdem tazminatı önceliklidir.
4. Haciz sırasına göre diğer alacaklılar — Haciz tarihi önceliğine göre sıralama yapılır. Aynı derecede olan alacaklılar garameten (oransal) paylaşım yapar.

Sıra cetveline itiraz yolları: İİK md. 142 uyarınca sıra cetveline iki farklı başvuru yolu bulunmaktadır. Sıra cetveline şikâyet, cetvelin tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine yapılır; bu yol cetvelin düzenlenmesindeki usul hatalarına ilişkindir. Sıra cetveline itiraz davası ise alacağın esas ve miktarına yönelik bir itiraz olup, cetvelin tebliğinden itibaren 7 gün içinde genel mahkemelerde açılır. İtiraz davası basit yargılama usulüne tabi olup harca tabidir.

10. İhalenin Feshi Davası

İhale sürecinde usulsüzlük yapıldığını iddia eden ilgililer, İİK md. 134 uyarınca ihalenin feshini talep edebilir.

Dava açma süresi: İhalenin yapıldığı tarihten itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine başvurulması gerekir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Ancak satış ilanı tebliğ edilmesi gereken ancak tebliğ edilmeyen kişiler bakımından, öğrenme tarihinden itibaren 7 gün ve her hâlde ihale tarihinden itibaren 1 yıl içinde başvuru yapılmalıdır.

Dava açabilecek kişiler:

• Satış isteyen alacaklı
• Borçlu
• Tapu sicilindeki ilgililer
• Pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar (yurt içi adres göstermek şartıyla)

İhalenin feshi sebepleri:

• Satış ilanının usulüne uygun yapılmaması veya tebliğ edilmemesi
• Artırma şartlarına aykırılık (asgari bedelin altında satış gibi)
• İhaleye fesat karıştırılması
• Malın esaslı niteliklerinde yanılma
• Elektronik satış sisteminde teknik arıza nedeniyle teklif verilememesi
• Kıymet takdirinin usulsüz yapılması veya kesinleşmeden satışa çıkılması
• Satış ilanında malın özelliklerinin eksik veya yanlış gösterilmesi

Teminat zorunluluğu: İhale alıcısı ve satış isteyen alacaklı dışındaki kişilerin ihalenin feshini talep edebilmesi için ihale bedelinin %5'i oranında teminat göstermesi zorunludur.

Mahkeme süreci: İcra mahkemesi, ihalenin feshi talebini 20 gün içinde duruşmalı olarak incelemek zorundadır. İhalenin feshine karar verilirse, ihale bedeli alıcıya iade edilir ve satış yeniden yapılır. Talep reddedilirse, teminat olarak yatırılan %5'lik tutar hazineye gelir kaydedilir.

İstinaf yolu: İhalenin feshi talebinin kabulü veya reddi kararına karşı istinaf yoluna başvurulabilir. İstinaf süresi, kararın tebliğinden itibaren 10 gündür. İstinaf incelemesi sırasında ihalenin feshi kararı kesinleşene kadar mal alıcıya devredilmez.

11. İhale Sonrası Tahliye Süreci (İİK md. 135)

İcra yoluyla satılan taşınmazın ihale alıcısına teslimi, İİK md. 135 ile düzenlenmiştir. İhale kesinleştikten ve bedel ödendikten sonra:

Borçlunun tahliyesi: Taşınmaz borçlu tarafından kullanılıyorsa, icra dairesi borçluya taşınmazı 15 gün içinde tahliye etmesi için bir tahliye emri gönderir. Borçlu bu süre içinde taşınmazı boşaltmazsa, icra dairesi tarafından zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Üçüncü kişinin tahliyesi: Taşınmazda borçlu dışında bir üçüncü kişi bulunuyorsa durum farklıdır. Üçüncü kişi, hacizden önce yapılmış bir kira sözleşmesine dayanıyorsa, kira sözleşmesi süresi boyunca taşınmazda kalma hakkına sahiptir. Hacizden sonra yapılan kira sözleşmeleri ise ihale alıcısını bağlamaz ve tahliye talep edilebilir.

Tahliye masrafları: Tahliye işleminin masrafları ihale alıcısı tarafından peşin olarak ödenir; ancak bu masraflar borçludan tahsil edilebilir.

12. Rehinli Alacaklarda Satış — Rehnin Paraya Çevrilmesi

Alacağı rehinle güvence altına alınmış olan alacaklı, kural olarak önce rehnin paraya çevrilmesi yoluna başvurmak zorundadır (İİK md. 45). Bu kural, genel haciz yoluyla takibe geçmeden önce rehin hakkının kullanılmasını zorunlu kılar.

Rehnin paraya çevrilmesinde satış süreci: Rehinli alacaklı satış talep ettiğinde, kıymet takdiri ve açık artırma kuralları genel haciz yoluyla satışla aynıdır. Ancak önemli bir fark olarak, ipotekli taşınmaz satışlarında ipotek alacağı rüçhanlı olarak ödenir ve ipotek bedelini karşılamayan teklifler kabul edilmez.

Anapara ipoteği ve üst sınır ipoteği ayrımı: Anapara (kesin borç) ipoteğinde ipotek tesis edilen miktar bellidir ve bu tutar üzerinden takip yapılır. Üst sınır (teminat) ipoteğinde ise ipotek senedinde belirtilen üst sınıra kadar olan alacaklar teminat altındadır. Bu ayrım, satış bedelinin dağıtılmasında önem taşır.

13. Satışta Özel Durumlar

Pazarlık suretiyle satış: Bazı istisnai hallerde malın pazarlık yoluyla satılması mümkündür. Özellikle bozulacak veya muhafazası masraflı olan taşınır mallar ile borçlu ve alacaklının rızasının bulunduğu hallerde pazarlık suretiyle satış yapılabilir.

Ortaklığın giderilmesi satışı: Ortaklığın giderilmesi davası sonucu satışına karar verilen mallar da icra yoluyla açık artırma ile satılır. Bu satışlarda da kıymet takdiri ve artırma kuralları uygulanır. Ortaklığın giderilmesi satışında satış isteme süresi yoktur; mahkeme kararının kesinleşmesi ile süreç başlar.

İpotekli taşınmaz satışı: İpotek alacaklısının talebiyle veya genel haciz yoluyla satışa çıkarılan ipotekli taşınmazlarda, ipotek alacağı rüçhanlı olarak ödenir. İpotek bedelini karşılamayan teklifler kabul edilmez.

Haczedilemez mallar: İİK md. 82 kapsamında haczedilemez mallar satışa konu edilemez. Satışa çıkarılan malın haczedilmezliği ileri sürülmüşse, bu itiraz çözümlenene kadar satış yapılmamalıdır.

Birden fazla malın satışı: Borçlunun birden fazla malı haczedilmişse, alacağı karşılamaya yeterli olan malların satışı ile yetinilir. Alacak miktarını aşan satış yapılması borçlunun haklarını ihlal eder.

14. İcra Satışında Harçlar ve Masraflar

İcra satışlarında çeşitli harç ve masraf kalemleri söz konusudur:

Cezaevi yapı harcı: İhale bedelinin binde 11,38'i oranında hem alıcıdan hem satıcıdan (toplam binde 22,77) alınır.

Tellâliye harcı: İhale bedelinin binde 20'si oranında kesilir.

Tapu harcı (taşınmazlarda): Alıcı, ihale bedelinin binde 20'si oranında tapu harcı öder.

Damga vergisi: İhale kararı için binde 9,48 oranında damga vergisi uygulanır.

KDV: Taşınır mallarda %20, net alanı 150 m² altı konut nitelikli taşınmazlarda %1, 150 m² üstü konutlar ve diğer taşınmazlarda %20 KDV uygulanır. İcra satışlarında KDV, ihale bedeli üzerinden alıcı tarafından ödenir. İcra dairesince yapılan satışlar da KDV Kanunu md. 1/3-d uyarınca müzayede mahallinde yapılan satış kapsamında KDV'ye tabidir; bu satışlarda genel KDV istisnaları uygulanmaz.

15. İcra Satışında Sürelerin Özet Tablosu

Satış sürecindeki kritik sürelerin karıştırılmaması büyük önem taşır:

16. Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. Kıymet takdirine itiraz süresi ne kadardır?

Kıymet takdiri raporunun tebliğinden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluyla itiraz edilmelidir. Bu süre hak düşürücü olup geçirilmesi halinde itiraz hakkı kaybolur.

2. İcra ihalesinde teminat ne kadar yatırılmalıdır?

İhaleye katılmak için malın muhammen kıymetinin %20'si oranında pey akçesi veya banka teminat mektubu yatırılması zorunludur. Teminat, UYAP E-Satış Portalı üzerinden elektronik olarak yatırılabilir.

3. Birinci artırmada mal satılmazsa ne olur?

Birinci artırmada asgari ihale bedeli (muhammen kıymetin %50'si + rüçhanlı alacaklar + satış masrafları) karşılanamazsa ikinci artırma yapılır. İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bitiminden itibaren en geç 1 ay içinde belirlenir.

4. İhalenin feshi davasını kimler açabilir?

Borçlu, alacaklı, tapu sicilindeki ilgililer ve pey sürerek ihaleye katılanlar (yurt içi adres göstermek şartıyla) ihalenin feshi davası açabilir. Alacaklı ve ihale alıcısı dışındaki davacılardan ihale bedelinin %5'i oranında teminat istenir.

5. Borçlu kendi malını satabilir mi?

Evet, İİK md. 111/a uyarınca borçlu, kıymet takdirinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde rızaen satış yetkisi talep edebilir. Satış bedelinin muhammen kıymetin en az %90'ı olması ve icra mahkemesinin onayı gerekir.

6. İcra ihalesinde KDV oranı ne kadardır?

Taşınır mallarda %20, net alanı 150 m² altındaki konut nitelikli taşınmazlarda %1, 150 m² üstü konutlar ve diğer taşınmazlarda %20 KDV uygulanır. KDV ihale bedeli üzerinden alıcı tarafından ödenir.

7. Kıymet takdiri raporunun geçerlilik süresi ne kadardır?

Kıymet takdiri raporunun geçerlilik süresi 2 yıldır. Bu süre içinde satış gerçekleşmezse yeniden kıymet takdiri yapılması gerekir.

8. Elektronik artırmada dinamik uzatma nasıl çalışır?

2025 yönetmelik değişikliği ile artırma süresinin son 10 dakikasında yeni bir teklif verilmesi halinde, süre 3'er dakikalık uzamalarla devam eder. Toplam uzatma süresi 1 saati aşamaz. Bu sayede son dakika teklifleri karşısında diğer katılımcılara da yanıt verme imkânı tanınır.

9. İhale sonrası taşınmazdaki kiracı tahliye edilebilir mi?

Hacizden önce yapılmış geçerli bir kira sözleşmesi varsa, kiracı sözleşme süresince taşınmazda kalmaya devam edebilir. Hacizden sonra yapılan kira sözleşmeleri ise ihale alıcısını bağlamaz ve tahliye talep edilebilir.

10. Satış isteme süresi geçerse ne olur?

İİK md. 110 uyarınca, hacizden itibaren 1 yıl içinde satış istenmez veya talep geri alınıp süresi içinde yenilenmezse, o mal üzerindeki haciz kalkar. Alacaklının alacağını tahsil edebilmesi için yeniden haciz işlemi uygulatması gerekir.

17. Sonuç

İcra takibinde kıymet takdiri ve satış süreci, alacaklının alacağına kavuşmasının en kritik aşamasıdır. 7343 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikler; satış isteme sürelerinin birleştirilmesi, borçluya rızaen satış imkânı tanınması ve elektronik satış sisteminin zorunlu hale getirilmesi gibi önemli yenilikler içermektedir. 2025 yılında yayımlanan yönetmelik değişikliği ile dinamik uzatma mekanizması ve güncellenmiş teminat oranları, elektronik ihale sürecini daha rekabetçi ve şeffaf hale getirmiştir.

UYAP E-Satış Portalı ile artık tüm icra ihaleleri şeffaf ve erişilebilir şekilde elektronik ortamda gerçekleştirilmekte, bu durum hem alacaklı hem borçlu hem de ihaleye katılan üçüncü kişiler açısından sürecin güvenilirliğini artırmaktadır.

Kıymet takdirine itiraz, ihalenin feshi davası ve sıra cetveline itiraz gibi hukuki başvuru yollarının süreleri oldukça kısa ve hak düşürücü nitelikte olduğundan, bu süreçlerde profesyonel hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır. Ayrıca icra takibi sürecinin diğer aşamaları, menfi tespit davası ve itirazın iptali davası gibi ilişkili konularda da hukuki bilgi sahibi olmak sürecin sağlıklı yürütülmesi için gereklidir.

Kaynaklar

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, md. 45, 82, 87, 106, 110, 111/a, 114, 115, 126, 127, 128, 128/a, 129, 130, 134, 135, 142, 206
• 7343 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun
• İcra ve İflas Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik
• 24.04.2025 tarihli Resmî Gazete — Elektronik Satış Yönetmeliği Değişikliği
• 2026 Yılı Satış Giderleri Tarifesi (20.12.2025 tarihli Resmî Gazete)
• 2026 Yılı Harç Oran ve Tutarları
• 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu, md. 1/3-d
• Kodaloğlu — İcra İflas Hukuku
• Korkusuz — Hukuk Başlangıcı
• Arslan Kaya — Türk Ticaret Kanunu Gerekçeli-Karşılaştırmalı-Notlu

Anahtar Kelimeler: icra satış ihale, kıymet takdiri nedir, kıymet takdirine itiraz, açık artırma şartları, birinci artırma ikinci artırma, ihalenin feshi davası, UYAP e-satış portalı, icra ihale süreci 2026, borçluya satış yetkisi, İİK 111/a rızaen satış, icra satış masrafları, sıra cetveli, taşınmaz icra satışı, elektronik ihale, dinamik uzatma mekanizması, icra tahliye süreci, rehnin paraya çevrilmesi, icra satış giderleri 2026